返乡置业?多数人将掉入陷阱
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這兩天,一篇關(guān)于房地產(chǎn)的報(bào)道,登上了各大網(wǎng)站首頁(yè),也被多個(gè)微信號(hào)轉(zhuǎn)載,文章的題目是:《一線城市樓市低迷,二三線城市現(xiàn)“返鄉(xiāng)置業(yè)”潮流》。
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到底有多少人在這個(gè)春節(jié)“返鄉(xiāng)置業(yè)”,尚不清楚,但很多地產(chǎn)商確實(shí)打起了這個(gè)人群的主意,各種促銷活動(dòng)紛至沓來。低廉的房?jī)r(jià),各種美好的承諾,的確對(duì)在大城市打拼的白領(lǐng)們產(chǎn)生了誘惑。那么問題來了:要不要在家鄉(xiāng)買套房子?
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我的回答是:一般來說,不要“返鄉(xiāng)置業(yè)”,因?yàn)槟阌?/span>80%的幾率落入陷阱,投資要么失敗,要么非常低效。
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為什么這么說?因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2014年已經(jīng)發(fā)生了重大轉(zhuǎn)折,絕大多數(shù)城市的房子已經(jīng)過剩。未來能跑贏通脹的房子其實(shí)不太多,而且集中在“一線城市”和“強(qiáng)二線城市”的中心區(qū)。
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哪些城市在這個(gè)名單里?我曾經(jīng)寫過一篇《中國(guó)城市吸金能力排行榜》,按照2013年年底“金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額”,排列出了中國(guó)的一線城市和強(qiáng)二線城市,它們依次是:北京、上海、深圳、廣州;成都、天津、重慶、杭州、蘇州、南京。這些城市在2013年年底,存款余額都超過1.84萬億人民幣。
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如果適當(dāng)放寬標(biāo)準(zhǔn),可以再加入以下城市:武漢、西安、寧波、鄭州、無錫、青島、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、福州。這些城市要么是省會(huì),要么是副省級(jí)城市,而且資金總量都超過或接近1萬億,而且人口有明顯增量。大連也是副省級(jí)城市,環(huán)境優(yōu)美,但遺憾的是在40多個(gè)大中城市里,人口競(jìng)爭(zhēng)力最差,過去5年人口嚴(yán)重流失,所以未能列入。
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如果你的家鄉(xiāng)不在上述名單之中,那么你買的房子很難跑贏通脹。即便你的家鄉(xiāng)在上述名單里,如果你到郊區(qū)、新區(qū)去貪便宜,或者誤入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,將來能不能跑贏通脹,也非常難說。
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也許有的朋友會(huì)反駁說,憑什么只有你說的這些城市樓市才有希望?地級(jí)市和縣級(jí)市難道就只能等死?我不是絕對(duì)看淡地級(jí)市和縣級(jí)市的樓市,其實(shí)在這些城市,其傳統(tǒng)市中心的物業(yè)也有保值功能,這是毋庸置疑的。但中國(guó)絕大部分地級(jí)市和縣級(jí)市處于人口流失狀態(tài)。所以,如果你堅(jiān)持要在這類城市置業(yè),就需要分析人口因素。
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以河南省為例,這是中國(guó)第一人口大省,戶籍人口位居全國(guó)第一,實(shí)際生活人口也高居全國(guó)第三。但在這個(gè)省份里,只有鄭州一個(gè)城市的人口在高速增長(zhǎng),新鄉(xiāng)、濟(jì)源、洛陽(yáng)等少數(shù)城市緩慢增長(zhǎng)。其他多數(shù)城市,都呈現(xiàn)人口嚴(yán)重流失現(xiàn)象。比如商丘在2009年到2013年之間的4年里,小學(xué)生減少了31%;周口在2010年到2013年間小學(xué)生人數(shù)下降了27.4%。其他城市2010年到2013年小學(xué)生人數(shù)下降比例分別為:信陽(yáng)(-21.6%)、駐馬店(-21.6%)、濮陽(yáng)(-19%)、鶴壁(-17.7%)、三門峽(-16.1%)、漯河(-12.7%)。也就是說,河南多數(shù)地級(jí)市人口流失現(xiàn)象非常驚人。在這些城市里,還有大量單位集資房、小產(chǎn)權(quán)房不斷涌現(xiàn),當(dāng)?shù)爻鞘芯用袢司幼∶娣e一般在35平米左右。這在這樣的城市買房子投資,將來能租給誰,賣給誰呢?
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2014年8月前后,我曾經(jīng)在“天天說錢”欄目推出了一個(gè)“哪里樓市最危險(xiǎn)”系列,分析了中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量最大的10多個(gè)省份的情況,多數(shù)省份的情況跟河南類似,只有河北中北部的地市因?yàn)楸本┨旖蛞蛩?#xff0c;比較例外。所以,那時(shí)我就得出了一個(gè)結(jié)論:絕大部分地級(jí)市和縣級(jí)市的房子,已經(jīng)沒有多少投資價(jià)值。如果你是剛需,可以在城市中心區(qū)購(gòu)買普通住宅。如果是投資,還是盡量不要考慮這類城市。
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我有一個(gè)朋友在上海生活,在當(dāng)?shù)刭?gòu)買了多套房產(chǎn)。2011年前后,自駕游到了浙江嘉興,看到房子非常便宜,一激動(dòng)買了一套。結(jié)果是,如果現(xiàn)在他賣掉這套房子,輕微虧損。而他同期在上海購(gòu)買的房子,至少上漲了30%以上。同樣的故事也發(fā)生在我多位同事身上,只不過地點(diǎn)變成了深圳和中山。原因其實(shí)很簡(jiǎn)單,上海和深圳的人氣、財(cái)氣之旺,遠(yuǎn)非嘉興和中山可以相比。
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所以,“返鄉(xiāng)置業(yè)”多數(shù)時(shí)候都是陷阱,千萬不能輕易往里跳。當(dāng)然,如果你是土豪,有錢任性,那另當(dāng)別論
總結(jié)
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